Σάββατο, 14 Ιουνίου 2008

Η επόμενη πραγματική κρίση στο real estate

Τον Απρίλιο του 2009 αναμένεται να ξεκινήσει η αναπροσαρμογή εκατοντάδων χιλιάδων στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου στις ΗΠΑ, προκαλώντας νέο «κύμα» κατασχέσεων.

Του Prashant Gopal

Ο Αμερικανός ιδιοκτήτης κατοικίας θα πρέπει να νιώθει λίγο-πολύ σαν εκείνους τους χαρακτήρες στα παλιά κινούμενα σχέδια, στους οποίους μόνιμα έπεφτε πάνω τους ένα πιάνο. Ωστόσο, μετά το χτύπημα, σηκωνόταν, ξεσκονιζόταν και απλά ακουμπούσε το μεγάλο καρούμπαλο στο κεφάλι του, έχοντας τη βεβαιότητα πως δεν θα το ξαναχτυπούσε πιάνο. Όμως, έκανε λάθος.

Ωστόσο, ορισμένες καταστάσεις που εκτυλίσσονται στα κινούμενα σχέδια δεν είναι εξίσου διασκεδαστικές στην πραγματική ζωή. Με την κρίση στην αγορά subprime των ΗΠΑ να έχει προκαλέσει βαθύ «τραύμα» στην αμερικανική οικονομία, ορισμένοι ειδικοί προειδοποιούν πως το επόμενο «κύμα» κατασχέσεων θα ξεκινήσει τον Απρίλιο του 2009. Πρακτικά αυτό σημαίνει πως εκατοντάδες χιλιάδες δανειολήπτες που επέλεξαν ειδικού τύπου στεγαστικά με κυμαινόμενο επιτόκιο (γνωστά και ως option ARMs) θα αρχίσουν να «βλέπουν» τη μηνιαία δόση τους εκτινάσσεται σε δυσθεώρητα ύψη, καθώς θα αναπροσαρμόζονται οι όροι των δανείων τους. Περίπου 1.000.000 Αμερικανοί έχουν συνάψει δάνεια τύπου ARMs, ωστόσο μέχρι στιγμής ο αριθμός των δανειοληπτών που αδυνατούν να είναι συνεπείς με τη δόση τους είναι πολύ μικρός.
.........για το Πλήρες κείμενο από την Capital.gr

2 σχόλια:

xoriatis είπε...

......συνέχεια

Άλλωστε, αυτή ήταν η «παγίδα» με τα ARMs: Οι δανειολήπτες είχαν το δικαίωμα να καταβάλλουν ιδιαίτερα χαμηλή προκαταβολή και μικρές δόσεις στην αρχή, με το σκηνικό να αλλάζει μετά από ένα προκαθορισμένο χρονικό διάστημα και έπειτα. Στις ΗΠΑ, πολλοί ήταν αυτοί που πίστεψαν πως θα πουλήσουν το σπίτι τους προτού υλοποιηθεί η αναπροσαρμογή στους όρους του δανείου. Όμως, λόγω των εξελίξεων στην αγορά, πολλοί βρέθηκαν «εγκλωβισμένοι». Σύμφωνα με την Credit Suisse (CS), οι αναπροσαρμογές στα δάνεια θα αρχίσουν να επιταχύνονται τον Απρίλιο του 2009, φθάνοντας από τα συνολικά 5 δισ. δολάρια στα 10 δισ. δολάρια τον Ιανουάριο του 2010. Ορισμένα από αυτά τα δάνεια ήδη έχουν αναπροσαρμοσθεί. Η Credit Suisse επισημαίνει πως περίπου το 13% των ARMs που εκδόθηκαν το 2006 εμφάνισαν καθυστέρηση 60 ημέρων στην αποπληρωμή των δόσεων, μετά από μόλις 18 μήνες.

Η Καλιφόρνια «σέρνει» το χορό των προβλημάτων

Η Καλιφόρνια αναμένεται να είναι μία από τις πολιτείες των ΗΠΑ που θα δεχθεί ισχυρό πλήγμα. Σήμερα, η υφιστάμενη αξία των δανείων ARM στις ΗΠΑ ανέρχεται σε 500 δισ. δολάρια, με το 60% να αφορά δανειακές συμβάσεις στην Καλιφόρνια, βάσει των στοιχείων της Credit Suisse.Τα εν λόγω δάνεια αποδείχθηκαν ιδιαίτερα δημοφιλή στην πολιτεία, καθώς είχαν προωθηθεί ιδιαίτερα κατά τη διάρκεια του boom στη στεγαστική αγορά από εταιρείες όπως η Countrywide Financial (CFC), η Washington Mutual (WM), και η Wachovia (WB). Παράλληλα, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων, σύναπταν ARMs, ενώ προχωρούσαν σε αναχρηματοδότηση των υφιστάμενων δανείων, βυθίζοντας τους εαυτούς τους ακόμα βαθύτερα στα χρέη, από τα οποία πίστευαν πως θα ξέφευγαν πουλώντας τα σπίτια τους.

Ωστόσο, στα χνάρια της Καλιφόρνια αναμένεται να βαδίσουν και άλλες πολιτείες όπως η Φλόριντα, η Αριζόνα, το Νιου Τζέρσει και όχι μόνο.

Η Ένωση Τραπεζών των ΗΠΑ (MBA) ανακοίνωσε στις 5 Ιουνίου πως το πρόβλημα με τα στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου αυξάνεται. Η Ένωση γνωστοποίησε πως το ποσοστό των ενάρξεων των διαδικασιών κατασχέσεων για τα ARMs, αυξήθηκε κατά 0,53% στο 1,55% κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου. Στην Καλιφόρνια, το ποσοστό ενάρξεως κατασχέσεων διαμορφώθηκε στο 2% έναντι 0,5% πέρυσι. Στην Φλόριντα το ποσοστό έφθασε στο 2,57% έναντι 0,5% στο α΄ τρίμηνο του 2007. "Ο συνδυασμός των Καλιφόρνια, Φλόριντα, Αριζόνα και Νεβάδα καλύπτει το 62% όλων των ενάρξεων κατασχέσεων των ΗΠΑ και το 84% της αύξησης στις κατασχέσεις».

Ο αριθμός των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου ενδέχεται να επιταχυνθεί το 2009, ακόμα και αν περιορισθούν οι αθετήσεις στα subprime δάνεια, αναφέρει ο Chandrajit Bhattacharya, αντιπρόεδρος και υπεύθυνος στρατηγικής στα ενυπόθηκα δάνεια της Credit Suisse Securities. Ο ίδιος ανέφερε πως η Καλιφόρνια θα αποτελέσει τη βασική πηγή μη εξυπηρετούμενων δανείων ARM, και από εκεί και πέρα η κρίση θα εξαπλωθεί σε όλες των ΗΠΑ.

Αναζητώντας απελπισμένα αέρα

«Η κοινή γνώμη πιστεύει στην πλειοψηφία της πως η κρίση των subprime έχει παρέλθει. Όμως το πρόβλημα είναι πως όταν ο δανειολήπτης βρεθεί στο κόκκινο και δεν μπορέσει να προχωρήσει σε αναχρηματοδότηση δανείου, τότε οι επιλογές του είναι περιορισμένες» υπογραμμίζει ο Bhattacharya.

Όμως, τα πράγματα θα χειροτερέψουν.

Τα στεγαστικά κυμαινόμενου επιτοκίου σχεδιάστηκαν αρχικά με πληθυσμό-στόχου τους αυτοαπασχολούμενους που εμφανίζουν συχνές διακυμάνσεις στα εισοδήματα τους. Ωστόσο, κατά τη διάρκεια του boom του 2004 έγιναν δημοφιλή και σε άλλους ήταν κλάδους, παρά το γεγονός πως η αύξηση της αξίας της κατοικίας πολλών ακινήτων θα έπρεπε να δρα αποτρεπτικά για την είσοδο σε αυτή την αγορά δανείων.

Τα δάνεια ARMs δίνουν τη δυνατότητα στους δανειολήπτες να καταβάλουν για κάποιο χρονικό διάστημα ελάχιστη μηνιαία δόση, που δεν σχετίζεται με το κανονικό ύψος που θα πρέπει να δώσουν αργότερα. Με τους απλήρωτους τόκους να συσσωρεύονται και οι τιμές των κατοικιών να υποχωρούν, οι Αμερικανοί βλέπουν την αξία των σπιτιών τους να εξανεμίζεται.

Η αναπροσαρμογή των δανείων γίνεται αυτόματα μετά το πέρας πενταετίας, ωστόσο σε ορισμένες περιπτώσεις η αναπροσαρμογή γίνεται νωρίτερα, εφόσον καλυφθούν ορισμένες προϋποθέσεις. Η πλειονότητα των ARMs αναμένεται να αναπροσαρμοσθεί εντός της επόμενης διετίας, γεγονός που σημαίνει πως πλέον στη δόση θα συμπεριλαμβάνονται οι τόκοι και το βασικό ποσό.

Αποφεύγοντας την καταστροφή

Πολλοί δανειολήπτες δηλώνουν πως σύναψαν τα δάνεια δίχως να έχουν κατανοήσει απολύτως τους όρους, ενώ αρκετοί είναι αυτοί που λένε πως σκόπευαν να αναχρηματοδοτήσουν το δάνειο ή να πουλήσουν το ακίνητο τους προτού το δάνειο αναπροσαρμοζόταν. Ωστόσο, δεν κατάφεραν να υλοποιήσουν τα σχέδια τους καθώς οι τιμές άρχισαν να υποχωρούν, και η πιστωτική κρίση έκανε αισθητή την παρουσία της.

Ορισμένοι πάλι απλά εγκαταλείπουν τα σπίτια τους διότι δεν έχουν κίνητρο να μείνουν από τη στιγμή που έχει εκμηδενιστεί η αξία του σπιτιού τους.

Ο William Purdy, δικηγόρος στην Simmons & Purdy αναφέρει πως οι δανειολήπτες με τα ειδικά τύπου δάνεια δεν καταφέρνουν να είναι συνεπείς με τις υποχρεώσεις τους πριν ακόμα αναπροσαρμοστεί το δάνειο τους διότι δεν διέθεταν τη ρευστότητα για να αντέξουν ακόμα και οριακή αύξηση στις δόσεις.

"Θυμίζει ωρολογιακή βόμβα που βρίσκεται μέσα στο σπίτι σου και απλά δεν μπορείς να ξεφορτωθείς λέει ο Purdy, που συνεχίζει «μπορεί να προσπαθήσουν να καθυστερήσουν την έκρηξη, ωστόσο αργά ή γρήγορα η βόμβα θα σκάσει. Το 2008 θα είναι «λουτρό αίματος», όπως άλλωστε και το 2009».

Υπό την πίεση της κρίσης

Αρχικά, τα option ARMs αποτέλεσαν ευλογία που μετετράπηκε σε κατάρα για την 52χρονη αναλύτρια Deborah Shaw. Το 2004 αγόρασε μαζί με το 40χρονο σύντροφο της τριάρι αξίας 575.000 δολαρίων, συνάπτοντας στεγαστικό δάνειο 40 ετών με σταθερό επιτόκιο. Όταν όμως χώρισε, η Shaw δεν ήταν σε θέση για να καλύψει τις πληρωμές. Επομένως, αναχρηματοδότησε το δάνειο της με option ARM, με το οποίο πλήρωνε $1.600 ελάχιστη δόση αντί για $2.300 που ήταν η αρχική δόση.

Η Shaw σχεδιάζει να πουλήσει το σπίτι προτού αναπροσαρμοστούν οι όροι του δανείου, ωστόσο η στεγαστική κρίση της άλλαξε τα πλάνα.

Η Shaw θεωρεί πως έχει ήδη αναπροσαρμοστεί το δάνειο της, γεγονός που σημαίνει πως η δόση της θα έχει υπερδιπλαστιαστεί. Δεν είναι σίγουρη διότι σταμάτησε να απαντά στις κλήσεις της τράπεζας και από τον Απρίλιο έχει σταματήσει τελείως την καταβολή των δόσεων. Η ίδια εξηγεί πως μόνη οδός που μένει είναι η κατάσχεση.

«Θεωρώ το σπίτι, το άλμπατρος μου. Νιώθω κάποια ανακούφιση γνωρίζοντας πως δεν θα χρειαστεί να ξανασχοληθώ μαζί του. Δεν ανυπομονώ στην προοπτική της μετακόμισης. Ωστόσο, περιμένω την ώρα και τη στιγμή που δεν θα χρειαστεί να αγχώνομαι για κάτι για το οποίο δεν διαθέτω τα χρήματα» λέει η ίδια.

Νέες εγγυήσεις

Παρ΄όλα αυτά υπάρχουν επιλογές, ακόμα και όταν η αναχρηματοδότηση δεν είναι εφικτή. Οι πιστωτές συνεργάζονται με τους δανειολήπτες για να μειώσουν το ποσό των τόκων και των δανείων, ενώ υπάρχουν φορές που η συνεργασία αφορά την απλή αποδοχή των διαδικασιών κατάσχεσης.

Η Ένωση Τραπεζών εκτιμά πως ολοένα και μεγαλύτερος αριθμός τραπεζών αποφεύγει τις κατασχέσεις, χρησιμοποιώντας την τηλεφωνική βοήθεια Hope Now (888 995-HOPE) που δημιούργησαν από κοινού κυβέρνηση και τράπεζες. Η υπηρεσία δέχεται πάνω από 4.000 τηλεφωνήματα την ημέρα, ενώ οι σύμβουλοι βοηθούν τους δανειολήπτες να διαπραγματεύονται τις συμβάσεις τους με τις τράπεζες, ενώ τους προτείνουν εναλλακτικές. Παρά το γεγονός πως οι κατασχέσεις αυξήθηκαν σε Καλιφόρνια και Φλόριντα, έχουν αρχίσει να υποχωρούν σε άλλα μέρη της χώρας.

Ορισμένοι που έχουν χρησιμοποιήσει την υπηρεσία κάνουν παράπονα για πολύωρη αναμονή, ωστόσο η Ένωση εξηγεί πως προσέλαβε νέο κόσμο για να αποσυμφορήσει τις γραμμές.

Παράλληλα, οι δανειολήπτες μπορούν να επωφεληθούν από το νέο νομοσχέδιο που θέλει την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Κατοικιών (FHA) να μπαίνει εγγυητής σε νέες χορηγήσεις συνολικής αξίας έως 300 δισ. δολάρια. Οι δανειολήπτες θα μπορούν να αποκτούν σπίτια με περισσότερα προσιτά δάνεια που θα αφορούν έως το 90% της αξίας του σπιτιού, επομένως χαμένοι από την υπόθεση βγαίνουν οι τράπεζες. Το νομοσχέδιο παρουσίασε ο γερουσιαστής Barney Frank, ενώ αντίστοιχη πρόταση είχε υποβάλλει και ο πρόεδρος της τραπεζικής επιτροπής της Γερουσίας.

Δεν είναι αναπόφευκτες οι κατασχέσεις

"Η ουσία είναι πως ο κόσμος δεν κατάλαβε πραγματικά το σήμαινε το εν λόγω δάνειο και θεωρούσε πως θα είχε το ατού της αναχρηματοδότησης" αναφέρει η Colleen Hernandez, πρόεδρος της μη κερδοσκοπικής οργάνωσης Homeownership Preservation Foundation, που επίσης διατηρεί γραμμή τηλεφωνικής εξυπηρέτησης. Η ίδια συνεχίζει λέγοντας "πως ο συνδυασμός λανθασμένων εκτιμήσεων υποδηλώνει κίνδυνο. Ωστόσο, δεν είναι πάντα αναπόφευκτη η κατάσχεση, ούτε αποτελεί την καλύτερη λύση».

Ο Moe Bedard, ιδρυτής του LoanSafe.org, που είναι διαδικτυακό forum που βοηθά τον κόσμο να διαπραγματευτεί την τροποποίηση του δανείου, τονίζει πως το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι πως οι τράπεζες έχουν τόσα μέτωπα ανοικτά αυτό τον καιρό που δεν έχουν χρόνο να ασχοληθούν.

Πολλοί ιδιοκτήτες της Καλιφόρνια καταβάλλουν τις ελάχιστες πληρωμές και όταν συμβεί η αναπροσαρμογή, τότε απλά θα αποχωρήσουν, γεγονός που θα πλήξει την πιστοληπτική ικανότητα τους, προσθέτει ο Bedard.

"Πολύς κόσμος απλά εγκαταλείπει την υπόθεση. Ούτως ή άλλως είναι επιχειρηματική απόφαση, όχι δική τους υπόθεση». Πάντως, όπως και να έχει θα έχει τρομακτικές συνέπειες στους Αμερικανούς.

Ο Gopal καλύπτει θέματα real estate για το BusinessWeek.com της Νέας Υόρκης

ΟΑΚΕ φορ εβερ είπε...

ΝΑ ΣΥΝΤΡΙΨΟΥΜΕ ΤΟΥΣ ΣΟΣΙΑΛΦΑΣΙΣΤΕΣ

Οχι στο σοσιαλιμπεριαλισμο!

Συντροφοι!

Η μερα ειναι κρισιμη!Ηγκικεν η ωρα να συντριψουμε τους ρωσους ιμπεριαλιστες σοσιαλφασιστες.Το λαικο μαοικο αντι-ιμπεριαλιστικο μετωπο των Χαριστεα, Καραγκουνη, Νικοπολιδη θα δωσει την απαντηση στους μπρεζνιεφικους γραφειοκρατες ρωσσους σωβινιστες του Πουτιν.

Το καλπικο ενδιαφερον του Συν και του ψευτοΚΚΕ της Κανελλη δε πρεπει να αποπροσανατολισει το λαικο κινημα.

Μονο εμεις προειδοποιουσαμε οτι η συγκρουση με το σοσιαλφασισμο της Ρωσσιας ειναι αναποφευκτη.Σημερα ειναι η μεγαλη μαχη!